樓市供給側攻堅 需求側托底

  □深圳市房地產研究中心 李宇嘉

  正在召開的“兩會”,平心靜氣游戲明確了2016年國內生產總值增長目標為6.5%-7%。GDP增速目標首次以區間的形式出現,道家平心靜氣的既順應經濟下行趨勢,平心娛樂在線給政府在推進改革與轉型中以更大空間和主動性;又順應保障社會就業、防范金融風險,需要經濟穩定增長的客觀現實。使政府在“穩增長”和“調結構”的協調上爭取主動,有更大、更靈活的回旋余地。這中間,通過投資和消費,房地產連著“穩增長”,通過新型城鎮化,房地產又連著我國最大內需和發展新動力,因此房地產受到更多重視。

  從政府工作報告及同步發布的“十三五”規劃綱要草案看,“十三五”期間,我國對于房地產的政策基調,就是“供給側攻堅、需求側托底”。房地產“供給側”改革的重任,是遵循農業轉移人口市民化的新型城鎮化路徑,讓外來人口“扎根”城市。報告把房地產置于新型城鎮化框架下,在講房地產之前,報告首先指出,城鎮化是現代化的必由之路,是我國最大的內需潛力和發展動能,并提出了今年市民化的兩個重點,即建立健全“人地錢”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

  事實上,《城鎮化發展規劃綱要(2012-2020)》已實施數年。去年中央也明確,要在外來人口市民化的過程中“去庫存”。但是,地方在農業轉移人口落戶上的積極性并不高,在“去庫存”策略上,仍依賴財稅信貸刺激下的短期利好,市民化和“去庫存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢”掛鉤的明確,不僅讓落戶政策具體化、可操作,而且在財政赤字擴大、專項債券的保障下,加上靈活的用地激勵,地方積極性會提升,預計隨后配套的用地政策、中央轉移支付等將先后落地。

  提高住房供應效率也是“供給側”改革的內容。報告第一次提出,建立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。一方面,這是適應農民工和新移民房價負擔能力不足、以租為主的住房消費現狀;另一方面也是高房價背景下,培育“先租后買”梯度消費、壯大租賃市場的需要。同時,大力發展鋼結構和裝配式建筑是改變過去經濟增長導向下,以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特征住房供應模式,向更低成本、更好質量、居住屬性的新型建造方式轉變。

  此外,報告明確從今年5月1日開始,房地產全面實施“營改增”,18項行政事業性收費免征范圍擴大到所有企業,企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。這是史無前例的房地產減稅,一方面給盈利高的企業更大激勵,有利于企業兼并重組和“強者恒強”,提高行業集中度;另一方面,以減稅提高房企的利潤和活力,激勵企業增加新開工和拿地的積極性,穩定房地產開發投資,也騰出降價空間來“去庫存”;最后,“營改增”和企業不動產增稅抵扣利好專業化租賃,完善住房供應體系。

  “供給側”攻堅的力度確實很大,“需求側”作用也很重要,但不搞“大水漫灌”式強刺激,“需求側”更加強調針對性,更加尊重市場規律。相比2015年,在支持居民住房消費方面,更強調要完善稅收信貸政策;棚改方面,相比2015年強調要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個方面的表述,或意味著在未來樓市下滑超出預期時,將繼續降成本和提杠桿,激勵潛在需求釋放,加快“去庫存”進程。也就是說隨時可能會從工具箱里拿出利器來。

  制造業“去產能”、“去杠桿”不可阻擋,銀行為保持利潤水平,從制造業分流出來的貸款將會轉向個人消費領域,即“加杠桿”從企業轉向個人是大趨勢。目前,三、四線城市貸款買房占比很低(40%),二線城市對房貸需求也很大,個人金融市場空間可觀。居民“加杠桿”疊加轉型期貨幣政策寬松,大類資產配置偏向樓市確定無疑,這是全球規律。同時,購房成本繼續降低、杠桿繼續提升,貨幣寬松力度會加大(今年M2增速目標提至13%),短期內“去庫存”會有明顯效果。

  同時,“需求側”和“供給側”管理更加尊重市場規律,最明顯的是,針對近期各界關注的一線城市樓市火爆,住建部部長陳政高提出了增加土地供應。事實上,近年來對于包括北上廣深在內的特大城市,國家一直堅持“劃定永久性開發邊界”。但近年來人口流向表明,單純“堵”解決不了問題,還加劇“城市病”。時隔37年后召開的城市工作會議上,國家提出了尊重和順應城市發展規律,事實上是從供給側的角度看待城市問題。與其堵不如疏,近期流傳較廣的一篇文章《人口密度極高的日本為什么有那么多獨棟民居?》,事實上道出了人口多并非“城市病”的根源。因此,順應人口流向規律,積極增加土地,解決特大城市居民的住房需求,發揮城市集聚效應、規模效應,將是未來特大城市房地產“供給側”管理的主題之一。

  2015年,上海常住人口近十幾年來第一次減少,揭示了特大城市包括住房在內的公共產品、準公共產品供給緊縮,生活成本上升,倒逼人口逃離,威脅到了城市集聚效應,威脅到國家以城市群來推進城鎮化的戰略。因此,不管是上海重拾“90/70”的戶型政策,還是深圳要填海造地55平方公里,并非地方主政者單方行動,而是貫徹國家“供給側”改革精神,尊重城市發展規律的表征。同時,重點城市加大供應將增加投資、新開工的有效性,緩沖開發投資和新開工下滑,緩減因“保投資”不得不逆人口和資金流向規律,刺激三、四線城市的樓市。

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