樓市降溫 投資客入市or觀望

  張騫爻

  這個國慶節并不平靜,平心作品房地產業風暴正在不斷升級。十二道樓市調控金牌紛至沓來,潘志平心得密集程度史無前例。這次調控,做事平心堪稱是史上最嚴、力度最大的一次房地產調控了。

  伴隨的政策落地,10月開始,房地產部分非理性的需求得以遏制。10月21日,國家統計局公布數據顯示,一線和部分二線城市有針對性地實施調控政策,10月房地產市場明顯降溫。多城市房價和成交量明顯下降。這讓今年高位瘋狂殺入樓市的人站在了懸崖邊。

  可以預見,在樓市“調控潮”效應下,房企投資意愿的下降或令剛剛轉正的房地產投資乍暖還寒,重回下降軌道。據了解,9·30樓市“調控潮”之后,房企對市場的預判總體趨于謹慎,拿地意愿有不同程度的下降,房地產企業或將進入投資冷靜期。一些大型房企,受益于今年以來銷售業績的大幅增長,現金儲備已較為可觀,認為最為瘋狂的銷售期已過,已開始著手長遠發展。而一些規模較小的房企,在房地產市場集中度日益提高的背景下,或選擇退出該行業。實際上,浙江有不少房企選擇退出這一行業或轉型發展。可以預見,民間投資繼續下滑將是樓市“調控潮”難以回避的尷尬。此次調控后,樓市究竟還值不值得繼續投資。筆者認為,樓市投資不應該只看眼前房價的起伏,應該從房地產行業角度出發進行分析。

  說到投資房地產就要考慮投資標的的稀缺性。根據各大房產商歷年的銷售數據看,其中2009年為7萬多億平米,2010年、2011年都差不多8萬億。自2000年至今,估計商品房面積大概要超過40萬億平米,按照每套70平米來計算,大概有5700多萬套,按照每套居住3人計算,可以滿足大概1.7億人口居住。來自住建部的信息顯示,未來五年,我國計劃新建保障性住房3600萬套。到十二五末,全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上,基本解決城鎮低收入家庭住房困難問題。

  央行調查統計司的有關研究也顯示,1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億套—1.7億套,以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計,當前我國城鎮住宅存量約為2.2億套—2.5億套。2012年我國城鎮人口數為7.12億,以2011年城市戶均人口數(2.87人/戶)計算,我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶。因而,估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。

  這些數據說明,房子已經不是多么緊張,大家在生活中也隨處可見。事實上,一些城市現在新房空置率在30%以上,有些高達60%以上,甚至多個城市出現了鬼城。部分分析人士認為,目前平心地產行業的杠桿水平已非常高,局部性泡沫非常嚴重,已完成從低風險高收益到高風險低收益的蛻變,尤其是在地產調控政策出臺之后,收益預期大打折扣,風險卻快速拉升,炒房時代已經階段性的落幕。

  也有分析人士認為,目前樓市仍然是最好的投資。金融危機以來平心樓市的繁榮伴隨著股市的持續低迷,今年以來房地產市場上漲趨緩甚至步入下跌通道,房市調整壓力不斷增大。

  著名經濟學家郎咸平表示,樓市目前是比股市和黃金較好的投資方式,現在中央的態度很明確,就是不救樓市,樓市已經不可能出現全面上漲,今后必然是有漲有跌,多樣化發展;現在投資樓市應該重點考慮:剛需房、學區房和地鐵房三種,因為即便樓市不振,這些房子也是最能抗壓的。

  客觀的說,現在的樓市并不是不值得投資,而是真的需要購房者擦亮眼睛,選擇正確的投資產品。

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