李宇嘉:住房金融政策重心應是控制過度和非法加杠桿

  ◎李宇嘉

  隨著“資產配置荒”預期上升,平心影城稀缺資源爭奪進入白熱化,樊正倫平心堂這里面杠桿資金是最大推手,平心人民這在不動產領域最明顯。2009年,我國房貸余額僅4.76萬億元,2012年達到8.1萬億元,今年6月份達到16.4萬億元。2008年,我國居民杠桿率(房貸余額/存量商品住房價值)僅20%,2015年達到39.5%,預計2016年將達到43%~44%。今年上半年,我國居民房貸新增2.36萬億元,比2015年同期增加1.25萬億元,增幅為113%。

  銀行鼓勵居民“加杠桿”。近期的半年報發布會上,各家銀行對房貸空前青睞,紛紛表態下半年將加大風險低、收益有保障的房貸投放力度。甚至,本已壓縮房貸的中小銀行也開始回歸。

  價格鏖戰在繼續,融360數據顯示,7月份全國首套房貸平均利率降至4.44%,再創歷史新低,一線城市還要再低0.1~ 0.3個百分點,大打“價格戰”已導致銀行融資成本和資產收益倒掛。

  基于避險保值和資產收益考慮,居民也主動“加杠桿”。央行深圳中心支行數據顯示,2015年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍,平均按揭成數高達6.5成,幾乎將杠桿用到了極致。深圳鏈家研究院近日發布的《2016年上半年深圳樓市大數據》顯示,2016年上半年,深圳貸款購房的比例高達93.7%,較2015年增加2.5個百分點,較2011年增加約11個百分點。

  居民杠桿風險不容小覷。靜態杠桿率高不可怕,怕的是杠桿快速攀升,美國“次貸”危機和日本地市泡沫就是前車之鑒。目前,我國房貸杠桿率為40%,新增房貸/商品房銷售額為56.5%,均已接近美國和日本泡沫危機前的水平。但同時,人均可支配收入僅為發達國家的20%~ 25%。另外,超過一半的房貸發放于2013年以后,即房價上漲最快的階段,因此要警惕房價回調風險。

  同時,居民場內過度“加杠桿”、場外非法“加杠桿”也需重視。場內過度“加杠桿”是指居民通過大額信用卡循環消費、消費和信用貸款等,獲得房貸以外的銀行融資,也包括二套房貸申請者借助假離婚獲得首套房貸。深圳鏈家研究院數據顯示,2015年下半年,深圳離婚購房比例達47%;“四小龍”之首的南京,今年1~ 4月離婚率同比翻了一倍,突破限貸“加杠桿”用意明顯。

  場外非法“加杠桿”指的是借助中介機構和P2P等互聯網平臺首付貸、贖樓貸等,在銀行體系外“加杠桿”。樓市“去杠桿”已緊鑼密鼓,過快“加杠桿”和非法“加杠桿”是抑制的首要對象。

  近期,熱點城市如合肥、南京、蘇州等發布樓市新政,核心就是提高二套房貸、二次貸款首付比例。政策意圖只有一個,即政府鼓勵買房,但購房者要投入真金白銀,不能過度“加杠桿”而把風險甩給銀行。

  近期盛傳北京限購商住、上海房貸回歸“認房又認貸”,這非空穴來風。盡管,近年來“地王”不斷,但最貴的“地王”都誕生在京滬深,房價上漲也在這些城市。貨幣大潮涌來,有產業和人口支撐的京滬深,被認為是最厚實的“安全墊”。各路資金涌入這些城市,居民杠桿率快速攀升。截至7月底,京滬深居民中長期貸款余額分別為1.1萬億元、1.3萬億元和1.1萬億元,比2015年初增長42%、48%和90%。

  銀行在這些城市也極力爭奪房貸份額,大打“價格戰”,逼得監管當局出面調停并規定優惠折扣上限。目前,京滬深樓市已經“豪宅化”或者說是富人的“游戲場”;另一方面,京滬深樓市的金融屬性也越來越強。在財務投資者眼里,京滬深的不動產是資本運作的最佳載體。因此,控制過度“加杠桿”,抑制京滬深樓市金融屬性和走向泡沫化,已經形成倒逼。

  近期,七部委發文規范房產中介,最核心的就是,首次將“首付貸”定性為違法違規行為。由此,多部門將聯合打擊場外非法“加杠桿”。土地市場也是“去杠桿”的“戰場”之一。7月底管理層“抑制資產泡沫”的喊話,沒有逼退“地王潮”。跟據中原地產統計,8月當月,全國單宗土地超過10億元的地塊有45宗,溢價率超過100%的達30宗,可謂史上“地王”最密集的月份。

  近期,民營房企頻頻以數倍于自己銷售額的資金斬獲“地王”,銷售回款不足以支撐,通道資金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件,讓借助互聯網通道的保險資金及銀行理財,加杠桿進入土地市場,其開展資本運作的模式大白于天下。近期,銀監會、證監會、保監會相繼加強通道監管,如6月證券公司風控“新規”,7月銀行理財“新規”以及近期保監會規范險資一致行動人投資等。

  9月份的中央金融工作會議,重點是重塑金融監管體系,堵住“一行三會”目前“各管一塊”模式下的監管空白,特別是在現有金融風險管控框架下,利用監管空白而過度“加杠桿”和非法“加杠桿”的漏洞。作為避險和獲得資產收益第一選擇的樓市,基于系統性金融風險的考慮,也必將作為控制杠桿率的重點領域。

  未來,合理住房消費和居民適度“加杠桿”仍為政策所鼓勵,房貸整體上不會收緊,但控制杠桿率已經全方位展開,這也將是未來完善住房金融政策的重心。

  (深圳市房地產研究中心研究員)

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